Comprar un inmueble en Uruguay siendo residente
Comprar una propiedad requiere mirar más allá del precio: la documentación, el origen de los fondos, la situación del inmueble y los gastos deben revisarse antes de asumir compromisos.
1. Documentación del comprador y origen de los fondos
El escribano solicitará la documentación necesaria para identificar al comprador y entender la operación.
La documentación concreta puede variar según el comprador, la operación y los controles legales aplicables.
- Cédula de identidad vigente, domicilio, ocupación y estado civil.
- Si corresponde, datos del cónyuge y documentación de matrimonio, divorcio, viudez o separación de bienes.
- Declaración e información respaldatoria del origen de los fondos, según la operación y la evaluación de riesgo.
- Recibos de sueldo o pasividad, estados de cuenta, declaraciones fiscales, certificación de ingresos u otros documentos que expliquen la procedencia del dinero y su recorrido bancario.
- Si firma un apoderado, poder suficiente revisado previamente por el escribano.
2. Revisión jurídica y técnica del inmueble
Antes de asumir compromisos conviene designar un escribano de confianza. El profesional estudia los títulos y antecedentes, los certificados registrales, la titularidad, los gravámenes y embargos, el padrón, los planos, la situación catastral, los tributos y la regularidad de las construcciones, incluidos los controles ante BPS cuando correspondan.
En apartamentos, también es importante solicitar el reglamento de copropiedad, el certificado de gastos comunes, las deudas y las obras extraordinarias previstas. Hay que confirmar quién ocupa la unidad, las condiciones de entrega y, si está alquilada, el contrato vigente.
La reserva o promesa debe indicar precio, moneda, pagos, plazos, condiciones, entrega y consecuencias del incumplimiento. Si la compra depende de un préstamo, la condición de aprobación bancaria debe quedar expresamente contemplada.
3. Compra con financiación
El banco evalúa ingresos, antigüedad y estabilidad laboral, edad, endeudamiento, antecedentes crediticios, ahorro disponible y tasación de la propiedad. Puede solicitar comprobantes según el perfil del solicitante y la documentación del inmueble.
La residencia no garantiza la aprobación del crédito. Antes de comprometer pagos conviene confirmar la aprobación, los plazos, la tasa y los costos de tasación, hipoteca, seguros y comisiones.
4. Impuestos y gastos de compraventa
Es importante separar el precio del inmueble de los gastos necesarios para concretar la operación.
| Concepto | Base y valor orientativo |
|---|---|
| ITP del comprador | 2% del valor real catastral actualizado por IPC. No se calcula sobre el precio de mercado; el escribano determina el importe en pesos y liquida el tributo. |
| Honorarios de escribano | Referencia general: 3% más IVA del 22% sobre los honorarios, equivalente a 3,66% de la base. La base, mínimos, regímenes especiales y actos previos pueden modificar el cálculo. |
| Comisión inmobiliaria | Según lo acordado. Para presupuestar se puede usar un supuesto de 3% del precio más IVA del 22%, total 3,66%. No es un impuesto y debe confirmarse por escrito. |
| Certificados, registro y otros | Importes variables: certificados, tasas registrales, timbres, aportes y gestiones. Verificar qué está incluido en el presupuesto notarial. |
| Financiación | Gastos de tasación, hipoteca, seguros y comisiones según el banco. Se agregan a los gastos de compraventa. |
| Obra nueva | Confirmar si el precio incluye el IVA aplicable. Gastos de ocupación, conexiones, reglamento u otros pueden cobrarse aparte según el contrato. |
5. Ejemplo ilustrativo: precio de USD 100.000
Supuestos: compra al contado, inmueble usado, base de honorarios notariales de USD 100.000, comisión inmobiliaria acordada de 3% y valor real catastral actualizado equivalente a USD 40.000 únicamente para facilitar el ejemplo.
Faltan sumar certificados, tasas, aportes y otros desembolsos presupuestados. No incluye financiación, conexiones ni obras. El equivalente en dólares del ITP depende del tipo de cambio; su cálculo y liquidación se realizan en pesos. El ejemplo no constituye una cotización.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP: 2% de USD 40.000 | USD 800 |
| Escribano: USD 3.000 + IVA USD 660 | USD 3.660 |
| Inmobiliaria: USD 3.000 + IVA USD 660 | USD 3.660 |
| Subtotal de gastos del ejemplo | USD 8.120 |
| Precio + subtotal | USD 108.120 |
6. Costos posteriores a la compra
La Contribución Inmobiliaria y los tributos departamentales dependen del departamento, padrón, valor imponible y eventuales beneficios. No hay un porcentaje único nacional sobre el precio de compra; conviene solicitar las últimas facturas y una estimación anual.
El Impuesto de Primaria es un tributo anual sujeto al valor imponible y a las exoneraciones. El nuevo adquirente es contribuyente desde el 1 de enero del año siguiente a la compra; el impuesto del año de adquisición corresponde al enajenante, sin perjuicio de los ajustes contractuales que revise el escribano.
También deben considerarse gastos comunes, fondo de reserva, obras extraordinarias, seguros, mantenimiento, saneamiento y consumos, acordando la fecha de corte y la distribución de gastos en la entrega.
El Impuesto al Patrimonio puede corresponder según el patrimonio fiscal total, mínimos y reglas aplicables. Si se alquila el inmueble, los ingresos tienen su propio tratamiento tributario; estos conceptos no son impuestos automáticos de compra.
7. Recomendaciones antes de reservar
- Definir el presupuesto total: precio, impuestos, honorarios y otros gastos.
- Entregar al escribano los datos personales y el respaldo del origen de fondos.
- Obtener presupuesto notarial y comisión inmobiliaria por escrito.
- Solicitar cédula catastral, facturas de tributos y gastos comunes.
- Revisar la situación jurídica, construcción, ocupación y condiciones de entrega.
- Si hay crédito, confirmar aprobación y costos antes de comprometer pagos.
- En obra nueva, confirmar precio final, conexiones, ocupación y cronograma.
Preguntas frecuentes
¿El comprador paga IRPF por comprar?
La compra por sí misma no genera IRPF por incremento patrimonial para el comprador. El impuesto que pueda corresponder por la ganancia de la venta pertenece al vendedor y no debe incluirse como impuesto propio del comprador en este presupuesto.
¿El ITP se calcula sobre el precio de mercado?
No. En una compraventa habitual se calcula como 2% del valor real catastral actualizado por IPC. El escribano determina el importe en pesos y liquida el tributo.
¿El ejemplo de USD 100.000 es una cotización?
No. Es un ejemplo ilustrativo con supuestos concretos. Faltan posibles certificados, tasas, aportes y otros desembolsos, y el cálculo final depende del inmueble y del comprador.
¿Hay un porcentaje nacional único para la Contribución Inmobiliaria?
No. Depende del departamento, padrón, valor imponible y eventuales beneficios. Conviene solicitar las últimas facturas y una estimación anual.
¿Estás evaluando una compra en Uruguay?
Contanos qué tipo de inmueble buscás, cuál es tu presupuesto y en qué etapa estás. Podemos ayudarte a ordenar la decisión y coordinar a los profesionales que intervienen.
La información es orientativa. La liquidación final y los documentos exigibles se determinan para cada inmueble y comprador por el escribano, y por el banco cuando interviene financiación.